1. Microsoft Dynamics CRM

Các quan điểm phân tích đầu tư dự án bất động sản

Discussion in 'Bất động sản' started by bsdinsight, Dec 10, 2017.

  1. bsdinsight

    bsdinsight Well-Known Member

    bank_new.png

    1.Quan điểm toàn bộ vốn chủ sở hữu (All-Equity point of view-AEPV).


    Việc xây dựng ngân lưu theo quan điểm này nhằm đánh giá xem vốn đầu tư vào dự án trong trường hợp không có tài trợ (vay nợ) là có hiệu quả hay không? từ đó đưa ra quyết định đầu tư phù hợp. Trong trường hợp này, dòng ngân lưu vào chúng ta ghi nhận các khoản thực thu bằng tiền (kểcả các khoản trợ cấp và trợ giá mà dự án được hưởng), ở dòng ngân lưu ra là các khoản thực chi bằng tiền (kể cả chi phí cơ hội của tài sản và của lao động). Trong trường hợp này thuế TNDN hàng năm của dự án không có lá chắn thuế do lãi vay (còn gọi là ngân lưu của dự án không có lá chắn thuế); do đó khi chiết khấu dòng ngân lưu này ta sử dụng suất chiết khấu có lá chắn thuế.

    2.Quan điểm tổng đầu tư (Total investerment point of view - TIP).

    Bảng kế hoạch ngân lưu theo quan điểm này nhằm đánh giá hiệu quả tổng hợp của dự án trong trường hợp có tài trợ bằng nợ vay. Việc xác định dòng ngân lưu vào và ra giống như quan điểm toàn bộ vốn chủ sở hữu - AEPV, tuy nhiên trong trường hợp chỉ tiêu thuế TNDNcó lá chắn thuế do lãi vay. Quan điểm TIP còn gọi là quan điểm của ngân hàng nó giúp cho ngân hàng đánh giá hiệu quả và khả năng trả nợ vốn vay của dự án để ngân hàng có quyết định cho vay phù hợp. TIP còn gọi là ngân lưu có lá chắn thuế và vì vậy chúng ta sẽ sửdụng chiết khấu không có lá chắn thuế để chiết khấu dòng ngân lưu này.

    3.Quan điểm chủ sở hữu (Equity owner point of view - EPV).

    So với kế hoạch ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIP), kế hoạch ngân lưu theo quan điểm chủ sở hữu - EPV có đề cập thêm ngân lưu tài trợ của dự án (ngân lưu vào thêm khoản vốn vay và ngân lưu ra thêm khoản trả nợ vay). Việc xây dựng ngân lưutheo quan điểm EPV nhằm đánh giá hiệu quả và rủi ro chủ đầu tư trong trường hợp có sử dụng vốn vay, là căn cứ quan trọng để nhà đầu tư (người cho vay) có quyết định tài trợ tối ưu đối với dự án. Nếu dự án không có sử dụng vốn vay thì ngân lưu tài chính chỉ có một giá trị duy nhất dó là ngân lưu (CF) theo quan điểm toàn bộ vốn chủ sở hữu (AEPV); nếu dự án có sử dụng vốn vay thì ngân lưu tài chính sẽ có hai giá trị đó là giá trị ngân lưu tổng đầu tư (TIP) và giá trị ngân lưu chủ sở hữu (EPV).

    Để đơn giản, chúng ta sẽ lập kếhoạchngânlưutheoquanđiểmtổngđầutư, sauđólấy giá trị ngân lưu ròng này (CF-TIP) trừ ngân lưu tài trợ chúng ta sẽ tính được ngânròng theo quan điểm chủsở hữu (CF-EPV). Ngân lưu tài trợ phản ánh ngân lưu vay và trả nợ vay của dự án. Khi dự án tiếp nhận vốn vay, cho thấy một ngân lưu vào, nó tác động làm tăng ngân lưu ròng của dự án; khi dự án trả nợ, cho thấy một ngân lưu ra, tác động làm giảm ngân lưu ròng của dự án.1.Quan điểm toàn bộ vốn chủ sở hữu (All-Equity point of view-AEPV).

    Việc xây dựng ngân lưu theo quan điểm này nhằm đánh giá xem vốn đầu tư vào dự án trong trường hợp không có tài trợ (vay nợ) là có hiệu quả hay không? từ đó đưa ra quyết định đầu tư phù hợp. Trong trường hợp này, dòng ngân lưu vào chúng ta ghi nhận các khoản thực thu bằng tiền (kểcả các khoản trợ cấp và trợ giá mà dự án được hưởng), ở dòng ngân lưu ra là các khoản thực chi bằng tiền (kể cả chi phí cơ hội của tài sản và của lao động). Trong trường hợp này thuế TNDN hàng năm của dự án không có lá chắn thuế do lãi vay (còn gọi là ngân lưu của dự án không có lá chắn thuế); do đó khi chiết khấu dòng ngân lưu này ta sử dụng suất chiết khấu có lá chắn thuế.
     
  2. Loading...


Share This Page