1. Microsoft Dynamics CRM

Phân tích độ nhạy của dự án bất động sản.

Discussion in 'Bất động sản' started by bsdinsight, Jun 1, 2014.

  1. bsdinsight

    bsdinsight Well-Known Member

    Phân tích độ nhạy (sensitivity analysis) lả một trong bộ ba phân tích rủi ro bao gồm:
    1. Phân tích độ nhạy (Sentitivity Analysis)
    2. Phân phân tích tình huống (Scenario Analysis)
    3. Phân tích mô phỏng (Monte Carlo)
    Phân tích độ nhạy là đi phân tích mối quan hệ giữa các yếu tố đầu vào không an toàn của dự án và các yếu tố đầu ra cốt lõi của dự án

    Các yếu tố đầu vào không an toàn của dự án sẽ là:
    1. Lãi suất tính toán trong dự án đầu tư
    2. Giá đã dùng trong phân tích đầu tư
    3. Biến phí
    4. Thời gian hoạt động của dự án bất động sản
    Với các dự án bất động sản, số lượng sản phẩm, hoặc sản lượng thường rất ít được đưa vào các yếu tốt đầu vào không an toàn.

    Các yếu tố đầu ra cốt lõi của dự án bất động sản.
    1. Giá trị hiện tại thuần (NPV)
    2. Tỉ lệ thu hồi nội tại (IRR)
    3. Thời gian thu hồi vốn (PP)
    4. Điểm hòa vốn. (BP)
    5. Chỉ số lợi nhuận (PI)

    ibm_tm1_for_real_estate.png
     
    Last edited: Jun 2, 2014
  2. Loading...


  3. bsdinsight

    bsdinsight Well-Known Member

    Phân tích độ nhạy chỉ cho nhà đầu tư thấy được
    1. Yếu tố nào là nhạy cảm của dự án mình đang phân tích
    2. Nhạy cảm tới đâu
    Tức là chỉ cho nhà đầu tư thấy được mối liên hệ giữa các yếu tố, và sự biến động, nhạy cảm của nó
     
    Last edited: Jun 2, 2014
  4. bsdinsight

    bsdinsight Well-Known Member

    Ưu và nhược điểm của Sensitivity Analysis
    Ưu điểm
    1. Đơn giản, dễ thực hiện
    2. Nhận diện được các nhân tố ảnh hưởng của dự án
    3. Xác định được các giới hạn tối đa, hoặc tối thiểu của các yếu tố ảnh hưởng tới dự án.

    Nhược điểm
    1. Chỉ nhận diện được các yếu tố liên quan dự án, và xác định giá trị thấp/cao nhất, nhưng không đưa ra một quyết định gì cho nhà đầu tư.
    2. Không cho các nhà quản trị thấy được xác suất xảy ra của một giá trị nào đó trong miền giá trị của nó
     
    Last edited: Jun 2, 2014
  5. bsdinsight

    bsdinsight Well-Known Member

    Một bài toán phân tích đơn giản nhất, dễ hiểu nhất mà mình chắc chắn rằng ai cũng hiểu: Có một dự án được lên kế hoạch, và tổng kế của kế hoạch của dự án đó là (đơn vị tính là tùy bạn nhe)
    • Doanh thu: 15
    • Chi phí: 10
    • Lợi nhuận - chắc chắn là 15 - 10 = 5.
    Câu hỏi đặt ra: nếu như:
    1. Doanh thu thay đổi từ 10 - 20
    2. Chi phí thay đổi từ 8 - 14
    Doanh thu thay đổi, có thể do giá bán thay đổi và chi phí thay đổi có thể thay đổi từ giá nguyên vật liệu.... và đây là các giả thuyết mà người phân tích dự án tính toán để đưa ra các biên độ có thể này.

    Tương ứng với đó lợi nhuận thế nào?

    Bạn có thể dùng hàm Table của MS Excel để tính toán việc này. Lập một file Excel như sau, và sau đó chọn Data + What-If Analysis như trên hình vẽ dưới đây.

    phan tich do nhay cua du an 1.png

    Và cung cấp các biến số vào cho hàm Data Table của Excel - bao gồm dòng, cột tương tứng như sau
    phan tich do nhay cua du an 2.png

    Và chọn OK, khi đó bạn sẽ thấy kết quả như sau

    phan tich do nhay cua du an 3.png
     
    Last edited: Jun 4, 2014
  6. bsdinsight

    bsdinsight Well-Known Member

    bạn có thể kiểm tra thử doanh thu là 18, và chi phí là 12, thì bạn sẽ có ngay lợi nhuận là 6, rất đơn giản, và bạn có thể thực tập với nhiều tiêu chi mà bạn đưa ra thêm như giá bán, doanh thu,....

    Như bạn thấy đó, độ nhạy chỉ cho bạn thấy được các yếu tố ảnh hưởng lẫn nhau mà chưa chỉ cho anh/em mình biết là nên chọn cặp nào tốt nhất.
     
  7. bsdinsight

    bsdinsight Well-Known Member

    Các bạn thấy bước nhảy trong ví dụ trên là 1: 10, 11, 12.... 20 hoặc 8, 9, 10,...14 - trong thực tế, bạn có thể có các bước nhảy là 2, hoặc 3,... để phân tích.

    Ngoài ra ,trong trường hợp trên, bạn thấy rằng chúng ta đã giả thuyết với 2 chiều
    1. Doanh thu
    2. Chi phí.
    Trong thực tế, phân tích độ nhạy theo 1 chiều.
     
  8. bsdinsight

    bsdinsight Well-Known Member

    Phân tích độ nhạy 1 chiều:
    • Doanh thu: 15
    • Chi phí: 10
    • Lợi nhuận - chắc chắn là 15 - 10 = 5.
    Nếu như doanh thu thay đổi từ 10 - 20 thì lợi nhuận sẽ thế nào?

    Bạn thực hiện như trên, bạn sẽ có file như sau
    phan tich do nhay cua du an 4.png

    Và cung cấp các biến số, lần này chỉ là biến số doanh thu.
    phan tich do nhay cua du an 5.png

    Và kết quả của bạn sẽ là
    phan tich do nhay cua du an 6.png
     
  9. bsdinsight

    bsdinsight Well-Known Member

    Bây giờ, với việc phân tích độ nhạy 1 chiều, bạn mô phỏng lên cho dự án bất động sản của bạn với các tham biến quan trọng của một dự án - bạn sẽ có một cái báo cáo giá trị, rất giá trị sau đây.

    phan tich do nhay cua du an 8.png
    Từ lý thuyết đơn giản này, tiện tay, bạn sẽ làm được rất nhiều báo cáo quan trọng cho dự án bất động sản của doanh nghiệp bạn, và tìm kiếm các chỉ số này, phân tích nó, chắc chắn bạn sẽ có các nhận định cho dự án.
     

Share This Page